Отговор накратко: Физическите лица, които отдават имот под наем, дължат данък от 10% върху облагаемия доход. Облагаемата основа се формира, като от годишния наем се приспаднат 10% нормативно признати разходи. На практика ефективната тежест е около 9% от брутния наем. Доходът се декларира с годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ в срок до 30 април на следващата година.
Как се формира облагаемата основа
При доходи от наем законът позволява да приспаднете фиксирани 10% нормативно признати разходи — без да доказвате реални ремонти, сметки или фактури. Тези 10% са предвидени именно за поддръжката на имота. Останалите 90% от наема формират облагаемия доход, върху който се начислява данъчна ставка от 10%.
Формулата е проста:
- Облагаем доход = годишен наем − 10% признати разходи
- Дължим данък = облагаем доход × 10%
Примерно изчисление
Да приемем, че отдавате апартамент за 600 € на месец, тоест 7 200 € за годината.
- Годишен наем: 7 200 €
- Минус 10% признати разходи (720 €): облагаем доход 6 480 €
- Данък 10%: 648 € за годината
Виждате, че реалната тежест (648 € върху 7 200 € наем) е 9% от брутния доход. Ако искате бързо да сметнете вашия случай при различен наем, вижте нашите кредитен калкулатор и другите инструменти на сайта. За ориентир какви са пазарните нива по райони е полезна и справката за наемите в София по квартали.
Авансов данък през годината
Данъкът върху наема се плаща на два етапа — авансово през годината и окончателно с годишната декларация. Кой внася авансовия данък зависи от това кой е наемателят:
- Наемател — физическо лице: самият наемодател дължи авансовия данък и го внася тримесечно.
- Наемател — предприятие или самоосигуряващо се лице: платецът удържа и внася авансовия данък вместо вас и ви издава сметка/служебна бележка.
Авансовият данък е също 10% върху облагаемия доход (наем минус 10% разходи) и се дължи за първите три тримесечия; за четвъртото тримесечие обичайно не се внася аванс, а разликата се изравнява с годишната декларация. Сроковете за тримесечните вноски и точните образци проверявайте в НАП.
Деклариране: ГДД по чл. 50
Доходите от наем се обявяват в годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, в отделно приложение за доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество. Срокът за подаване и плащане на дължимия данък е 30 април на годината, следваща годината на получаване на дохода — тоест доходите от 2026 г. се декларират до 30 април 2027 г.
Декларацията се подава най-лесно електронно през портала на НАП с персонален идентификационен код (ПИК) или квалифициран електронен подпис. Част от данните за наеми, платени от предприятия, често са предварително попълнени, но проверете дали всичко е коректно, преди да потвърдите.
Какво значи за теб
- Заделяй наум около 9% от брутния наем за данък — така 30 април няма да те изненада.
- Пази договора и данните за преводите; ако наемателят е фирма, изисквай сметка за изплатени суми.
- Ако имотът е съсобствен, всеки съсобственик декларира своя дял от наема поотделно.
- Недекларираният наем носи лихви и глоби — рискът почти винаги надхвърля спестения данък.
- Планираш нови имоти или рефинансиране? Виж още материали в Лични финанси.
Тази статия има само информационен характер и не представлява данъчна консултация. Данъчните ставки, срокове и правила се променят — преди да действате, проверете актуалните разпоредби на ЗДДФЛ и указанията на НАП или се консултирайте със счетоводител.
Източници: – Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) — https://lex.bg/laws/ldoc/2135538631 – Национална агенция за приходите (НАП), доходи от наем и ГДД по чл. 50 — https://nap.bg