Цените на жилищата в България продължават да растат и през 2026 г., макар броят на сделките да намалява. По данни на Евростат за първото тримесечие на 2026 г. индексът на цените на жилищата в страната се повишава с около 14,8% на годишна база, което нарежда България сред държавите с най-висок ръст в ЕС. На тримесечна база увеличението е около 6,2% спрямо предходните три месеца. Тенденцията е ясна: пазарът поскъпва, но с по-малко реализирани покупко-продажби.
Важно уточнение: към момента на публикуване последните напълно потвърдени официални данни са за първото тримесечие на 2026 г. Данните за второто тримесечие предстои да бъдат актуализирани от НСИ и Евростат.
Числата: колко поскъпнаха жилищата
Националната статистика отчита двуцифрен годишен ръст в повечето големи градове. Ето картината по данни на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. (спрямо същото тримесечие на 2025 г. и спрямо предходното тримесечие):
| Град | Годишна промяна (%) | Тримесечна промяна (%) |
|---|---|---|
| Бургас | +17,7% | +5,9% |
| София | +16,0% | +5,8% |
| Варна | +13,2% | +4,0% |
| Пловдив | +8,8% | +3,9% |
Прави впечатление, че тази година Бургас изпревари София по годишен ръст на цените, докато Пловдив се откроява с най-умерено поскъпване. Същевременно броят на сделките в големите градове намалява – търсенето се охлажда, но цените засега продължават да растат.
Защо цените растат
Ръстът не е случаен – зад него стоят няколко взаимодействащи си фактора.
- Ниски лихви по кредитите. Лихвените проценти по жилищните заеми в България остават сред най-ниските в еврозоната. Референтният EURIBOR се движи на нива около 2,5% (август 2026 г.), което все още поддържа достъпно финансиране. Актуалните условия можете да сравните в нашия преглед на ипотечните кредити за 2026 г.
- Растящи доходи. Средната работна заплата продължава да се повишава, което увеличава покупателната способност и капацитета за обслужване на ипотека.
- Ограничено предлагане на качествени имоти. Въпреки че в големите градове предлагането започна да настига търсенето, добре разположените и новопостроени жилища остават дефицитни.
- Ефектът на еврото. От 1 януари 2026 г. България е част от еврозоната. Преминаването към единната валута (по фиксирания курс 1 € = 1,95583 лв) намали валутния риск и допълнително стимулира интереса към недвижими имоти като актив. Разгледахме по-подробно какво се случи с пазара на имоти след еврото.
Контекст: къде сме спрямо ЕС
Според Евростат цените на жилищата в еврозоната растат с 4,7% на годишна база през първото тримесечие на 2026 г. – тоест българският пазар (+14,8%) поскъпва около три пъти по-бързо от средното за валутния съюз. Всъщност България е на трето място в целия ЕС по годишен ръст на цените, след Португалия (+17,8%) и Словакия (+14,4%). На тримесечна база пък България (+6,2%) отчита най-високото поскъпване в Съюза.
Какво значи това за купувачите и наемодателите
За купувачите текущата среда е двузначна. От една страна, финансирането остава сравнително евтино, а поскъпването може да продължи, което мотивира по-ранна покупка. От друга страна, високите цени и намаляващият брой сделки подсказват, че пазарът навлиза в по-предпазлива фаза, в която договарянето и внимателният подбор на имот са ключови. Преди да поемете ангажимент, изчислете реалната месечна вноска и общото оскъпяване с кредитен калкулатор.
За наемодателите ситуацията е благоприятна – наемите също се повишават успоредно с цените на имотите, което поддържа доходността. В София ръстът на наемите е особено осезаем; проследяваме го подробно в анализа за наемите в София по квартали. При покупка с цел отдаване обаче е важно да се съобрази, че при по-високи цени на входа брутната доходност от наем може да се свие.
Изводи
Официалните данни за 2026 г. рисуват картина на пазар, който продължава да поскъпва двуцифрено, но при намаляващ обем сделки. Това не е нито „балон“, нито „срив“ – а по-скоро зрял пазар, който реагира на ниски лихви, растящи доходи и стабилизиращия ефект на еврото. За купувачите и инвеститорите ключова остава дисциплината: точни сметки, реалистични очаквания и внимание към конкретния имот и локация.
Често задавани въпроси
С колко поскъпнаха жилищата в България през 2026 г.?
По данни на Евростат за първото тримесечие на 2026 г. годишният ръст е около 14,8%, а тримесечният – около 6,2%. В градове като Бургас (+17,7%) и София (+16,0%) годишният ръст надхвърля 15%.
Кой град поскъпва най-бързо?
На годишна база Бургас води с +17,7%, следван от София (+16,0%), Варна (+13,2%) и Пловдив (+8,8%).
Намаляват ли сделките?
Да. Търсенето се охлажда и броят на реализираните сделки в големите градове намалява на годишна база, макар цените засега да продължават да растат.
Повлия ли еврото на цените на имотите?
Приемането на еврото от 1 януари 2026 г. премахна валутния риск и повиши интереса към имотите като актив, но не е единственият фактор – ниските лихви и растящите доходи имат също толкова силно влияние.
С колко по-бързо расте България спрямо ЕС?
Около три пъти по-бързо: +14,8% годишен ръст за България срещу +4,7% средно за еврозоната през първото тримесечие на 2026 г. Това нарежда страната на трето място в ЕС по поскъпване на жилищата.
Очаква ли се спад на цените?
Официалните данни към момента не показват спад, а забавящ се, но все още двуцифрен ръст. Прогнозите остават несигурни и зависят от лихвената политика на ЕЦБ и от икономическата среда.
Източници
- Национален статистически институт (НСИ) – Индекси на цените на жилища: nsi.bg/statistical-data/97
- НСИ – Показатели за продажбите на жилища: nsi.bg/statistical-data/92
- Eurostat – House price index (House prices up in Q1 2026): ec.europa.eu/eurostat
- Eurostat – Housing price statistics (Statistics Explained): ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained
Дисклеймър: Тази статия има информационен характер и не представлява съвет за покупка, продажба или инвестиция в недвижими имоти. Стойностите са ориентировъчни и подлежат на официална актуализация от НСИ и Евростат. Преди вземане на финансово решение се консултирайте с лицензиран специалист.