При всяка сделка с имот в България купувачът плаща три отделни такси освен цената на имота: нотариална такса (по прогресивна скала, максимум до около 3 068 евро), такса за вписване в имотния регистър от 0,1% и местен данък за придобиване, който общинските съвети определят между 0,1% и 3% от по-високата стойност между продажната цена и данъчната оценка. От 1 януари 2026 г. всички тези такси се плащат в евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв., но размерите им не са увеличени — просто са прекурсирани.
Кои такси плащате при покупка на имот
Освен цената на самия имот, при сключване на нотариален акт купувачът обичайно поема три отделни плащания:
- Нотариална такса — определя се по Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, на база материалния интерес (по-високата сума между договорената цена и данъчната оценка). Скалата е прогресивна на стъпала — за всяко следващо стъпало се дължи фиксирана база плюс малък процент върху горницата, а максималният размер е ограничен до 6000 лв. (около 3068 евро). Върху нотариалната такса се начислява и 20% ДДС.
- Такса за вписване в имотния регистър към Агенцията по вписванията — фиксирана и еднаква за цялата страна: 0,1% от материалния интерес.
- Местен данък при придобиване на имущество по възмезден начин — определя се от всеки общински съвет поотделно, в диапазона 0,1%–3% от материалния интерес. В София ставката е 3% — горната граница на закона; в повечето други големи градове също е близо до горния праг.
Какво реално се промени с еврото
Единствената промяна за 2026 г. е валутата на плащане. Всички стойности в тарифите — левови досега — бяха конвертирани в евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв., въведен окончателно с приемането на еврото от 1 януари 2026 г. Максималната нотариална такса, която досега беше 6 000 лв., сега е около 3 068 евро. Процентите на местния данък и таксата за вписване остават непроменени — те са изразени в проценти, а не в абсолютна сума, така че конвертирането не ги засяга по никакъв начин.
С други думи — ако купувахте имот на 27 декември 2025 г. и на 2 януари 2026 г., реалната тежест на таксите спрямо цената на имота е абсолютно еднаква. Промяна има само в номинала на числото и валутния знак върху фактурата.
Пример в евро
При покупка на апартамент за 150 000 евро в София, при местен данък от 3%, купувачът дължи допълнително 4 500 евро само за общинския данък. Към това се прибавя таксата за вписване (0,1% × 150 000 евро = 150 евро) и нотариалната такса — за тази стойност тя е около 571 евро без ДДС (373,50 € база плюс 0,2% върху горницата над 51 129,19 €), или около 685 евро с 20% ДДС. Общо допълнителните разходи по сделката — без адвокатски хонорар и без комисиона на брокер — възлизат на около 5 335 евро, или близо 3,6% върху цената на имота.
Какво значи за теб
Ако планирате покупка на имот през следващите месеци, добра практика е предварително да заложите в бюджета си не само цената на жилището, но и тези около 3,5–4% допълнителни разходи по сделката (в градове с максимален местен данък от 3%). Тъй като данъкът при придобиване се определя от всяка отделна община, разликата между едно населено място и друго може да бъде няколкократна — при по-евтини имоти в малки общини с нисък процент на местния данък, разходите по сделката като дял от цената може да са значително по-леки, отколкото в големите областни градове. Затова преди да подпишете предварителен договор, е разумно да поискате от избрания нотариус разбивка на всички дължими суми в евро — не приблизителна оценка, а точна калкулация на база данъчната оценка на конкретния имот.
Ако сравнявате няколко имота в различни градове или квартали, полезно е първо да имате представа за нивото на цените — вижте нашите актуални данни за цените на жилищата в България през 2026, а ако мислите за инвестиция под наем, разгледайте и анализа ни за наемите в София по квартали. За по-широк поглед върху развитието на пазара след въвеждането на еврото, прочетете и материала ни за пазара на имоти през 2026 г. след еврото.
Често задавани въпроси
Кой плаща данъка при придобиване на имот — купувачът или продавачът?
По закон и по устойчива пазарна практика в България местният данък при придобиване се поема от купувача, освен ако страните изрично не са уговорили друго в предварителния договор.
На база каква стойност се изчисляват таксите — договорената цена или данъчната оценка?
Изчисляват се на база материалния интерес, тоест по-високата от двете стойности: договорената продажна цена или данъчната оценка на имота.
Различава ли се местният данък между отделните общини?
Да, всеки общински съвет определя самостоятелно ставката в диапазона 0,1%–3%. В София ставката е 3% — максималната по закон, така че разходите могат да варират значително според местонахождението на имота.
Промениха ли се размерите на нотариалните такси с влизането в еврозоната?
Не. Стойностите бяха единствено преизчислени от лева в евро по фиксирания курс 1 евро = 1,95583 лв. Реалната тежест спрямо цената на имота остава същата.
Начислява се ли ДДС върху таксата за вписване и местния данък?
Не — ДДС се начислява само върху нотариалната такса (20%). Таксата за вписване и местният данък при придобиване не подлежат на ДДС.
Има ли случаи на освобождаване от местен данък при придобиване?
Да, в определени случаи по Закона за местните данъци и такси — например при дарение между близки роднини по права линия. При обикновена покупко-продажба на пазарни начала такова освобождаване не се прилага.
Източници
- Министерство на финансите — Данък при придобиване на имущества по възмезден начин
- Нотариална камара на България — Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
- Агенция по вписванията — официална информация за таксите за вписване на сделки с недвижими имоти
Материалът има информативен характер и не представлява правен или финансов съвет. Конкретните такси и данъци зависят от индивидуалните параметри на всяка сделка и общината, в която се намира имотът — препоръчваме преди сключване на договор да направите справка при избрания нотариус и в съответната общинска администрация.