Пазарът на имоти по морето охладнява осезаемо през 2026 г. — броят на сключените сделки във Варна пада с до 43% на тримесечна база, а в Бургас с близо 40%, показват официални данни на Агенция по вписванията. Парадоксално обаче офертните цени не спират да растат: във Варна средната цена достига около 1990 евро/кв.м с ръст от 13,2% само за първото полугодие.
Какво показват данните на Агенция по вписванията
Според официалната статистика на Агенция по вписванията, публикувана на тримесечие, пазарът на имоти в цялата страна се охлажда след бурната 2025 г., когато очакването за въвеждане на еврото изкара напред купувачи с изцяло собствени средства, бързащи да приключат сделка преди промяната на валутата.
- Национално, първо полугодие 2026: 84 119 сделки с жилища срещу 101 154 за същия период на 2025 г. — спад от 17% (първото тримесечие отчете спад от 15,5%, а второто задълбочи отлива до 17,9%).
- Варна, първо тримесечие 2026: 2433 вписани сделки — спад от 43,3% спрямо последното тримесечие на 2025 г. и с 21,5% на годишна база.
- Варна, първо полугодие 2026: общо 5510 сделки — спад от 18,9% на годишна база.
- Бургас, първо тримесечие 2026: 1507 сделки — спад от 39,7% на тримесечна база и 18% на годишна база.
- За сравнение — София: 7529 сделки (-38,1% на тримесечна база, -12,3% на годишна база); Пловдив: 3410 сделки (-43,5%/-2,1%).
Цените не следват спада на сделките
Въпреки рязкото свиване на броя сделки, офертните цени по морето продължават да се покачват. Във Варна средната офертна цена през първото полугодие на 2026 г. е около 1990 евро/кв.м, което е ръст от 13,2% спрямо предходния период. На национално ниво, по данни на Евростат, България е сред страните с най-бърз ръст на цените на жилищата в ЕС през първото тримесечие на 2026 г. — около 14,8% на годишна база, което нарежда страната на трето място след Португалия (+17,8%) и Словакия (+14,4%). Повече за тази динамика четете в нашия анализ на цените на жилищата в България.
По думите на пазарни наблюдатели спадът в броя сделки не бива да се тълкува като срив, а по-скоро като нормализиране на пазара след изключително силната 2025 г., когато въвеждането на еврото изкара напред нетипично много купувачи.
Ипотеки и ново строителство
Делът на сделките с банково финансиране във Варна расте забележимо спрямо предходната година — все повече купувачи разчитат на ипотечен кредит, вместо да плащат изцяло със собствени средства, каквато беше по-честата практика през 2025 г. На национално ниво делът на ипотечните сделки също се покачва, а лихвените нива по нови жилищни кредити остават сравнително ниски спрямо европейските стандарти — виж актуалните данни в нашия преглед на ипотечните лихви.
Строителната активност във Варна остава сравнително висока, а активните обяви за продажба в морската столица наброяват хиляди, като сред най-предлаганите остават кварталите Виница и Владиславово.
Какво значи за теб
Ако планираш покупка на имот по морето, по-малкият брой сделки означава по-слаба конкуренция между купувачите и потенциално повече пространство за преговори по цена — особено при имоти, стоящи по-дълго на пазара. Едновременно с това по-високият дял на ипотечно финансиране показва, че банките остават активни партньори дори при охлаждащ се пазар, а лихвите засега остават сравнително ниски спрямо европейските нива. Ако продаваш, реалистичното ценообразуване е по-важно от всякога — офертните цени растат, но по-малкият брой реализирани сделки подсказва, че купувачите вече не приемат всяка цена без съпротива.
За по-широка картина на цените на жилищата в страната виж нашия анализ на данните за цените на жилищата за 2026 г. Ако следиш и алтернативни имотни дестинации, интересен паралел прави поведението на чуждестранните купувачи в Банско и Разлог, където динамиката е доста различна от тази по морето.
Източници
- Агенция по вписванията — официална статистика по Имотен регистър, справки за тримесечие Януари–Март 2026 и Април–Юни 2026 г.
- Chernomore.bg — „Спад на сделки с имоти във Варна“ (06.08.2026 г.)
- Chernomore.bg — „Пазарът на недвижими имоти във Варна отчита охлаждане в началото на 2026 г.“ (07.04.2026 г.)
- SEGA — „Сделките с имоти бележат срив през първото полугодие“
- Eurostat — House prices and rents continued to rise in Q1 2026
Дисклеймър: Статията има информационен характер и не представлява инвестиционен или финансов съвет. Пазарните условия могат да се променят — препоръчваме консултация със сертифициран брокер или оценител преди вземане на решение за покупка или продажба на имот.