През първото полугодие на 2026 г. инвестиционните сделки с бизнес имоти в България достигат близо 188 млн. евро, като целият реализиран обем е формиран изцяло от местен капитал. Чуждите институционални инвеститори засега остават встрани, но според консултантите по-мащабни трансакции с тяхно участие се очакват до края на годината. Прогнозата е пазарът да затвори 2026 г. с обем от порядъка на 405–500 млн. евро.
Българският инвеститор пое пазара сам
Най-показателното число от полугодието не е самата стойност, а нейният произход. За разлика от предходни цикли, когато чуждестранни фондове движеха големите сделки, през първите шест месеца на 2026 г. 100% от инвестиционния обем е генериран от локален капитал — български компании, фамилни офиси и институционални играчи, които реинвестират натрупан ресурс.
Това е сигнал за зрялост на пазара, но и за предпазливост от страна на международните инвеститори, които изчакват след въвеждането на еврото и следят как ще се стабилизира лихвената среда в еврозоната.
Офисите отново водят
Разпределението по сегменти показва ясно доминиране на офис площите:
- Офиси — 45%
- Търговски площи — 29%
- Индустриални и логистични — 12%
- Смесено предназначение — 9%
- Хотели — 5%
Прави впечатление и качеството на сделките: около 82% са придобивания на доходоносни активи (сгради с действащи наематели и предвидим паричен поток), докато спекулативните покупки са едва 18%.
Доходности над средните за региона
Прайм доходностите (yields) остават атрактивни спрямо Централна и Източна Европа: около 7,75% за търговски имоти и около 7,50% за офиси и логистика. За сравнение, в развитите западноевропейски пазари доходностите за качествени офиси често са под 5%, което прави България един от по-високодоходните, но и по-рискови адреси в ЕС.
Реален пример какво означава 7,5% доходност
Ако инвеститор придобие офис сграда за 5 000 000 € при прайм доходност 7,5%, годишният нетен наемен доход преди данъци е около 375 000 €. Всеки инвеститор обаче трябва да отчита вакантност, разходи за поддръжка и лихви по финансиране, преди да сметне реалната възвръщаемост.
Изводи
Инвестиционният пазар на бизнес имоти в България влиза в есента на 2026 г. стабилен, но захранван предимно отвътре. Ключовият въпрос за следващите месеци е дали и колко бързо чуждите инвеститори ще се върнат — фактор, който може да свали доходностите и да покачи цените на качествените активи.
Често задавани въпроси
Колко са инвестициите в бизнес имоти в България през H1 2026?
Близо 188 млн. евро реализиран обем, с прогноза за 405–500 млн. евро до края на годината.
Кой инвестира — местен или чужд капитал?
През първото полугодие 100% от обема е локален. Чужди сделки се очакват към края на 2026 г.
Какви са доходностите?
Прайм yields около 7,75% за търговски и 7,50% за офиси и логистика.