София остава двигателят на новото строителство в България, но есента на 2026 г. пазарът навлиза в нова фаза. По данни на НСИ през второто тримесечие на 2026 г. в Столична община са издадени 268 разрешителни за строеж на жилищни сгради с 2 878 планирани жилища — най-много в страната. Същевременно сделките се свиват, а анализатори говорят за първи признаци на свръхпредлагане в отделни зони.
Разрешителните растат, жилищата — по-малко
В национален мащаб през април–юни 2026 г. общините са издали разрешителни за 2 216 жилищни сгради с 11 499 жилища. Броят на сградите нараства с 8,2% спрямо същото тримесечие на 2025 г., но спада с 3,7% спрямо първото тримесечие на 2026 г. Столицата продължава да води класацията както по разрешителни, така и по брой жилища. Любопитен детайл: макар броят на разрешителните да расте, средният брой жилища в сграда и общата разгъната застроена площ намаляват — одобряват се повече проекти, но всеки от тях е по-малък.
По-малко сделки — охлаждане на търсенето
Докато предлагането се разширява, търсенето видимо се свива. През второто тримесечие на 2026 г. покупко-продажбите в цялата страна са 45 965 — спад от около 18% на годишна база. В София регистрираните сделки също намаляват спрямо силната 2025 г. Комбинацията от повече обекти в строеж и по-малко купувачи е ключова за есенния сезон — за първи път от години в определени квартали се създава конкуренция между продавачите.
Цени на новото строителство по квартали
Въпреки охлаждането на сделките, цените остават устойчиви. Средните офертни цени на ново строителство в София се движат около и над 2 700 €/кв.м:
- Северни квартали — новото строителство около 2 400 €/кв.м
- Хаджи Димитър, Суха река, Подуяне — 2 500–2 600 €/кв.м
- Централни и престижни райони — над средното за града
Тенденцията за 2026 г. е умерен ръст от порядъка на 5–10% годишно, като пазарът все повече се сегментира — премия за локация, инфраструктура и качество на строителя, а не общ ръст навсякъде.
Какво означава това за купувачите есента
За купувача на ново строителство настоящата картина е по-благоприятна, отколкото през последните няколко години. По-голямото предлагане и по-бавните сделки дават повече време за оглед и повече възможности за преговори. Същевременно цените не падат, а рискът е концентриран в зони с концентрирано ново предлагане. Ключов съвет: при покупка „на зелено“ проверявайте разрешението за строеж и етапа на завършеност, а не само офертната цена на квадрат.
Често задавани въпроси
Колко разрешителни за строеж са издадени в София през Q2 2026?
Столична община е издала 268 разрешителни за жилищни сгради с 2 878 планирани жилища — най-много в страната.
Има ли свръхпредлагане на жилища в София?
Анализатори отчитат първи признаци на свръхпредлагане в отделни зони — за първи път от няколко години предлагането изпреварва търсенето в някои квартали.
Падат ли цените на новите апартаменти?
Не. Въпреки спада в броя сделки, цените остават устойчиви с умерен ръст от 5–10% на годишна база.