Обемът на жилищните кредити в България достига около 19,02 млрд. евро към края на юли 2026 г., при годишен ръст от 25,7%. Темпът леко се забавя спрямо 26,4% през юни, но остава сред най-високите в еврозоната и държи темата за нови мерки на БНБ на дневен ред.
След присъединяването към еврозоната на 1 януари 2026 г. и падането на лихвите близо до средноевропейските нива, търсенето на жилищни заеми продължи да е силно. Въпросът, който вълнува купувачите тази есен, е дали Централната банка ще затегне допълнително условията за отпускане.
Какво показват последните данни на БНБ
По данни на паричната статистика на БНБ картината към средата на 2026 г. изглежда така:
- Обем на жилищните кредити: около 19,02 млрд. евро към края на юли 2026 г.
- Годишен ръст: 25,7% през юли спрямо 26,4% през юни 2026 г.
- Средна лихва по нови жилищни кредити: 2,41% през юни 2026 г.
- ГПР по нови жилищни кредити: 2,75% през юни 2026 г.
Забавянето от 26,4% на 25,7% е първият сигнал за леко охлаждане, но при двуцифрен ръст говорим по-скоро за плавно, отколкото за рязко изстиване на пазара.
Мерките на БНБ, които вече действат
Купувачите често забравят, че част от „спирачките“ вече са налице. От 1 октомври 2024 г. са в сила задължителни макропруденциални изисквания към кредитните стандарти при жилищните кредити :
- LTV-O до 85% – съотношението кредит/стойност на имота при отпускане не може да надвишава 85%. На практика купувачът трябва да осигури поне 15% самоучастие.
- DSTI до 50% – вноските по всички дългове не бива да надхвърлят 50% от месечния доход на кредитополучателя.
- Максимален срок 30 години – матуритетът по договора не може да надвишава 30 години.
Банките имат право да отпускат заеми извън тези прагове, но само до 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите кредити през предходното тримесечие.
Реален пример в евро
При жилище за 200 000 евро правилото LTV-O до 85% означава максимален кредит от 170 000 евро и минимум 30 000 евро собствени средства. При DSTI лимита от 50% домакинство с нетен доход 2 000 евро месечно може да отделя най-много 1 000 евро за всички вноски – включително потребителски заеми и кредитни карти. Преди да подадете документи, проверете къде попадате с кредитен калкулатор.
Ще има ли нови мерки тази есен?
През август 2026 г. управителят на БНБ Димитър Радев предупреди, че макар темпът при жилищните кредити леко да се е забавил, той остава висок и изисква наблюдение заради ефекта върху имотния пазар, задлъжнялостта на домакинствата и вътрешното търсене.
Същевременно анкетата за кредитната дейност на банките показва, че самите банки не очакват съществена промяна в стандартите през третото тримесечие (юли–септември). Тоест допълнително затягане на LTV или DSTI праговете тази есен е възможно, но към момента не е обявено.
Чести грешки на кандидат-кредитополучателите
- Разчитат на 100% финансиране – при LTV-O таван от 85% самоучастието е задължително.
- Не броят другите си задължения при DSTI – потребителските заеми и картите също влизат в 50%-ния лимит.
- Гонят само лихвата, а не ГПР – реалната цена личи от ГПР, който включва таксите.
- Не сравняват оферти – разликата между банките може да е хиляди евро за срока на заема.
Изводи
Ипотечният пазар през есента на 2026 г. остава силен, но с леко забавяне. Действащите мерки на БНБ вече ограничават свръхзадлъжняването, а сигналите за евентуално ново затягане идват най-вече от реториката на Централната банка, не от конкретно решение. За купувачите това означава едно: планирайте самоучастие от поне 15% и внимавайте с DSTI. Ако обмисляте ипотечен кредит или рефинансиране на текущ заем, сравнете офертите преди подписване.
Често задавани въпроси
Колко е ръстът на ипотечните кредити в България?
Към края на юли 2026 г. годишният ръст на жилищните кредити е около 25,7%, при обем близо 19 млрд. евро.
Каква е средната лихва по ипотечен кредит сега?
Средната лихва по нови жилищни кредити е 2,41%, а ГПР – 2,75% (данни за юни 2026 г.).
Какъв процент от стойността на имота финансира банката?
Според мерките на БНБ съотношението кредит/стойност (LTV-O) при отпускане не може да надвишава 85%, т.е. нужни са поне 15% собствени средства.
Какъв е максималният срок на ипотечен кредит?
Максималният матуритет по договора е 30 години съгласно изискванията на БНБ, в сила от 1 октомври 2024 г..
Какво е DSTI лимитът?
Вноските по всички дългове не бива да надхвърлят 50% от месечния доход на кредитополучателя.
Ще въведе ли БНБ нови мерки през есента на 2026 г.?
Към септември 2026 г. няма обявено ново затягане. БНБ следи ситуацията, но самите банки не очакват промяна в стандартите за третото тримесечие.