Когато теглите кредит, банката почти винаги ви предлага избор между два погасителни плана: с равни (анюитетни) или с намаляващи вноски. Изборът изглежда технически, но реално определя колко лихва ще платите общо и как ще се натоварва бюджетът ви през годините. Разликата за един ипотечен кредит може да е няколко хиляди евро. Ето как работят двата метода и кога кой е по-изгоден.
Какво е анюитетна вноска
При анюитетната вноска плащате една и съща сума всеки месец до края на срока. Това, което се променя вътре във вноската, е съотношението между лихва и главница.
В началото на кредита по-голямата част от вноската отива за лихва, а малка част погасява главницата. С времето пропорцията се обръща: лихвата намалява (защото остатъкът от дълга пада), а делът на главницата расте. Самата месечна сума обаче остава постоянна.
Предимства на анюитетните вноски
Основният плюс е предвидимостта. Знаете точно колко плащате всеки месец през целия срок, което улеснява семейното планиране. Началната вноска е по-ниска от тази при намаляващия план, което прави кредита по-достъпен за хора с по-стегнат бюджет в момента на теглене.
Какво е намаляваща вноска
При намаляващите (наричани още ратни) вноски всеки месец погасявате равна част от главницата, а лихвата се начислява само върху остатъчния дълг. Тъй като дългът намалява всеки месец, лихвата също намалява, а оттам и общата месечна вноска постепенно спада.
С други думи: първата вноска е най-високата, а последната — най-ниската. Главницата се връща с по-бързо темпо в началото, отколкото при анюитетния план.
Предимства на намаляващите вноски
Понеже главницата спада по-бързо, лихвата се начислява върху по-малка база и общата платена лихва за целия срок е по-ниска. Това прави кредита по-евтин като крайна цена. С времето вноската намалява, което освобождава доход в по-късните години.
Сравнение по обща платена лихва и парични потоци
Двете схеми се различават по две ключови измерения:
- Обща платена лихва. При намаляващите вноски тя е по-ниска, защото остатъчната главница (върху която тече лихвата) пада по-бързо. Колкото по-дълъг е срокът и по-висока лихвата, толкова по-голяма е разликата в полза на намаляващите.
- Паричен поток. При намаляващите вноски първите месеци са най-тежки — началната вноска може да е значително по-висока от анюитетната за същия кредит. При анюитетните натоварването е равномерно през целия период.
Накратко: с намаляващите плащате по-малко общо, но повече сега. С анюитетните плащате повече общо, но по-малко и предвидимо всеки месец.
Илюстративен пример (в евро)
Следните числа са илюстративен пример, не оферта. Закръглени са за яснота и реалните стойности зависят от лихвата, срока, начина на олихвяване и таксите по конкретния кредит.
Да вземем кредит от 100 000 €, срок 25 години и годишна лихва 3,5% (примерна стойност):
- Анюитетен план: постоянна месечна вноска около 500 € през целия срок. Обща платена лихва за 25 г.: приблизително 50 000 €.
- Намаляващ план: първа вноска около 625 € (около 333 € главница + около 292 € лихва), която постепенно спада до около 335 € в края. Обща платена лихва за 25 г.: приблизително 44 000 €.
В този пример намаляващият план води до около 6 000 € по-малко платена лихва за целия срок, но изисква да издържите по-високите вноски в първите години. Тъй като стойностите се променят с всяка промяна на лихвата или срока, изчислете точните числа за вашата сума с ипотечен калкулатор или кредитен калкулатор.
За кого кое е подходящо
Анюитетните са подходящи, ако:
- искате предвидима, постоянна вноска за семейния бюджет;
- доходът ви в момента е по-стегнат, но очаквате да расте;
- планирате да насочите свободните пари към инвестиции или предсрочно погасяване вместо към по-висока месечна вноска.
Намаляващите са подходящи, ако:
- имате стабилен, по-висок доход и можете да поемете тежките първи години;
- целта ви е минимална обща цена на кредита;
- искате натоварването да олеква с времето (например преди пенсиониране или планирани разходи).
Връзка с кредитоспособността
Тук е важният детайл, който мнозина пропускат: при намаляващия план банката обикновено оценява дали можете да обслужвате най-високата (първата) вноска, не средната. Затова при един и същ доход максималната сума, която ще ви одобрят с намаляващи вноски, често е по-ниска, отколкото с анюитетни.
Ако кандидатствате за максимума, който заплатата ви позволява, анюитетният план често е единственият начин да достигнете нужната сума. Ако пък имате „буфер“ в дохода, намаляващите вноски ви дават по-евтин кредит без проблем с одобрението.
Изводи
Намаляващите вноски обикновено излизат по-евтини като обща платена лихва, но изискват по-висок доход в началото и водят до по-малка одобрена сума. Анюитетните дават предвидимост и достъпност за сметка на по-висока крайна цена. Преди да решите, сметнете и двата сценария за вашата конкретна сума и срок и преценете дали по-високата начална вноска при намаляващия план е поносима за бюджета ви.
Тази статия е с информационна цел и не представлява финансов съвет. Примерните стойности са илюстративни – поискайте от банката конкретен погасителен план и сравнете офертите по ГПР, преди да вземете решение.
Източници
- Българска народна банка (БНБ) — Централен кредитен регистър и кредитни стандарти.
- Закон за потребителския кредит (ЗПК) и Закон за кредитите за недвижими имоти (ЗКНИП).
- Официални продуктови условия на банките в България.