Когато теглите ипотечен кредит, освен лихвата и таксите се появяват и още един вид разход, който мнозина подценяват — застраховките. Те вървят с кредита през целия му срок и могат да добавят значителна сума към общата цена. Затова е важно да знаете коя застраховка е реално задължителна, коя е по избор и как да не плащате повече от нужното. По-долу разглеждаме двата основни вида — имуществената и животозастраховката — и правата ви като кредитополучател.
Имуществена застраховка на имота — обикновено задължителна
Това е застраховката, без която банка на практика рядко отпуска ипотечен кредит. Логиката е проста: имотът служи за обезпечение (ипотека), затова банката иска гаранция, че при пожар, наводнение или земетресение няма да загуби обезпечението си. Имуществената застраховка по правило се сключва в полза на банката за целия срок на кредита — до пълното му погасяване.
В чия полза е и за каква сума
Полицата обикновено се издава с клауза в полза на кредитора. Това означава, че при тотална щета обезщетението се изплаща първо на банката — до размера на остатъчния дълг, а остатъкът (ако има) на вас. Застрахователната сума обикновено е обвързана с размера на кредита или с оценката на имота, според изискванията на банката. Това не е разход „за банката“ — застраховката защитава и вас: при сериозна щета не оставате с дълг към банка и без жилище.
Животозастраховка на кредитополучателя — често доброволна
По закон животозастраховането по правило не е задължително условие за ипотечен кредит. На практика обаче много банки го предлагат активно, а в рамките на конкретна оферта може да е обвързано с по-добри условия. Целта на тази застраховка е, че при смърт или трайна неработоспособност на кредитополучателя остатъчният дълг се поема от застрахователя — така близките ви не наследяват кредита заедно с имота.
Защо банките я насърчават с по-ниска лихва
Тук е важният детайл за бюджета ви: при доброволно сключена животозастраховка много банки предлагат по-нисък лихвен процент по кредита. Отстъпката намалява месечната вноска, но цената на самата застраховка може да изяде част или цялата изгода. Затова сметката трябва да се прави поотделно за всяка оферта — не приемайте автоматично, че „с животозастраховка излиза по-евтино“.
Колко струват застраховките ориентировъчно
Точна цена не може да се посочи предварително — тя зависи от вида имот, застрахователната сума, възрастта и здравословното състояние на кредитополучателя, и от конкретния застраховател. По принцип:
- Имуществена застраховка — годишната премия обикновено се изчислява като малък дял от застрахователната сума или от остатъчния дълг.
- Животозастраховка — премията обикновено расте с възрастта и размера на покритието; често се плаща месечно заедно с вноската по кредита.
Имайте предвид, че третирането на разходите за тези застраховки в ГПР (годишния процент на разходите) зависи от това дали застраховката е задължително условие за кредита и от конкретната практика — затова реалната цена на кредита може да е по-висока от това, което показва само лихвата. Винаги питайте банката какво точно е включено в ГПР по вашата оферта. За по-точна представа за вноската вижте нашия ипотечен калкулатор и добавете застраховките отделно.
Мога ли да избера застрахователя си?
По правило да. Според уредбата за кредитите за недвижими имоти (ЗКНИП) банката обикновено не може да ви наложи точно застрахователя или конкретния продукт, който тя предлага, стига избраната от вас полица да покрива рисковете, изисквани в кредитния договор, и да е издадена в полза на банката. На практика банковата „пакетна“ полица е удобна, защото върви с вноската, но не винаги е най-евтината. Имате право да поискате условията, на които трябва да отговаря полицата, и да я сключите при друг лицензиран застраховател.
Какво покриват и какво не покриват
Стандартната имуществена полица към ипотека обикновено покрива пожар, мълния, експлозия, буря, градушка, проливен дъжд, наводнение, земетресение, авария на ВиК инсталация, злоумишлени действия на трети лица. Често има и допълнителни покрития като разходи за временно настаняване. Конкретният обхват се определя от общите условия на застрахователя.
Какво обикновено не е покрито: щети от занемаряване и лоша поддръжка, предварително съществуващи дефекти, движимо имущество (ако не е изрично включено), щети от военни действия. При животозастраховката типични изключения са събития, настъпили вследствие на укрито предходно заболяване или рисково поведение. Винаги четете раздела „Изключени рискове“ — там е разликата между реална защита и илюзия за такава.
Съвети как да не надплащате
- Поискайте писмено изискванията на банката към полицата и сравнете оферти от поне 2–3 застрахователя, преди да приемете банковата.
- Изчислете отделно цената на животозастраховката спрямо отстъпката от лихвата — понякога „без застраховка“ излиза по-изгодно общо.
- Проверете дали застрахователната сума не е завишена — застраховането на пълната пазарна стойност, когато дългът е по-малък, означава по-висока премия.
- Питайте дали премията се преизчислява спрямо намаляващия остатъчен дълг — това може да намали разхода в годините.
- Преди да изберете кредит, сравнете цялостните условия, а не само лихвата — вижте актуалните ипотечни кредити, защото изискванията за застраховки се различават между банките.
Тази статия има информационен характер и не представлява финансов съвет. Изискванията за застраховки, покритията и третирането им в ГПР зависят от всяка банка и застраховател – преди решение проверете кредитния договор, общите условия на полицата и при нужда се консултирайте със специалист.
Източници
- Българска народна банка (БНБ) и Комисия за финансов надзор (КФН).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и Закон за устройство на територията (ЗУТ).
- EMMI / ЕЦБ (за EURIBOR) и официални продуктови условия на банките.