Накратко: Адванс Терафонд АДСИЦ е дружество със специална инвестиционна цел, което купува, отдава под наем и продава земеделска земя в България и се търгува на Българската фондова борса с тикер ATERA. Към 30 септември 2025 г. дружеството притежава около 178 663 дка земеделска земя. Като АДСИЦ то е длъжно да разпределя най-малко 90% от печалбата си като дивидент и не плаща корпоративен данък. Дивидентът от печалбата за 2025 г. е 0,065 € брутно на акция.
Какво е АДСИЦ и защо това е важно за дивидента
АДСИЦ означава „акционерно дружество със специална инвестиционна цел“ – българският аналог на американските REIT фондове. Такива дружества се учредяват, за да инвестират в недвижими имоти (включително земеделска земя) или във вземания, и са регулирани от Комисията за финансов надзор. Правната рамка е Законът за дружествата със специална инвестиционна цел и за дружествата за секюритизация (ЗДСИЦДС), в сила от 2021 г..
Три особености правят АДСИЦ различни от обикновена компания:
- Задължителен дивидент. Дружеството трябва да разпредели като дивидент не по-малко от 90% от печалбата си за финансовата година, коригирана по правилата на закона. Инвеститорът не зависи от волята на мениджмънта дали ще има дивидент.
- Без корпоративен данък. АДСИЦ са освободени от облагане с корпоративен данък. Печалбата се облага веднъж – при акционера, с 5% данък върху дивидента.
- Задължително листване. Акциите трябва да се търгуват на регулиран пазар – за България това е БФБ. Дружеството не може да извършва дейността само, а я възлага на обслужващо дружество.
Сравнението със западните REIT и общите принципи описваме в статията REIT инвестиране в имоти.
Коя е Адванс Терафонд
Адванс Терафонд АДСИЦ е учредено през 2005 г. и е част от финансовата група Карол; обслужващо дружество е Карол Кепитъл Мениджмънт. Фондът е най-големият частен собственик на земеделска земя в България – към 30.09.2025 г. портфейлът е около 178 663 дка земеделска земя и около 61 дка в урбанизирани територии. Земята е разпределена в десетки землища, основно в Северна България (Добруджа и Дунавската равнина).
Капиталът на дружеството е разделен на 85 110 091 акции с номинал 1 лев (преизчислен в евро след 01.01.2026 г.). Акциите са включени в основните индекси на БФБ – SOFIX и BGBX40.
Бизнес моделът: купува, отдава, продава
Моделът на Адванс Терафонд има три източника на доход и е важно да ги разграничите, защото се държат различно във времето:
1. Наеми и аренда
Основната част от земята се отдава на земеделски производители по договори за наем или аренда, обикновено многогодишни. Това е относително стабилен, повтарящ се доход – за стопанската 2025/2026 г. дружеството очаква приходи от наеми и аренда от около 4,5 млн. € (8,85 млн. лв.) спрямо около 4,6 млн. € (9,03 млн. лв.) за 2024/2025 г.. Рентата зависи от добивите, цените на зърното и конкуренцията между арендаторите в съответния регион.
2. Продажба на земя
Фондът активно продава парцели, когато пазарната цена е значително над балансовата им стойност. Това е най-големият, но и най-нестабилният компонент на печалбата – от него зависи дали дивидентът в дадена година ще е висок или нисък. За първото полугодие на 2026 г. дружеството отчита продадени 11 370 дка, от които 6 208 дка директно и 5 162 дка с разсрочено плащане за 5 години. Продажбите на разсрочка означават, че част от приходите влизат в бъдещи периоди.
3. Покупка на земя
Паралелно дружеството купува нови парцели – често малки, разпокъсани, които после окрупнява (комасира), за да станат по-атрактивни за арендаторите и за продажба. Например през октомври 2025 г. е обявена покупка на 566 дка. Разликата между покупната цена на раздробени парцели и продажната на окрупнени е ключов източник на стойност.
Дивидентна история по години
Адванс Терафонд разпределя дивидент всяка година от 2010 г. насам. Таблицата показва брутния дивидент на акция в евро според официалната страница на дружеството:
| Година на изплащане | Дивидент на акция (бруто) | Дата на плащане |
|---|---|---|
| 2026 (печалба 2025) | 0,0650 € | 25.06.2026 |
| 2025 | 0,0486 € | 26.06.2025 |
| 2024 | 0,1025 € | 27.06.2024 |
| 2023 | 0,1237 € | 26.06.2023 |
| 2022 | 0,2695 € | 20.06.2022 |
| 2021 | 0,0557 € | 05.07.2021 |
| 2020 | 0,0716 € | 23.08.2020 |
| 2019 | 0,0240 € | 04.07.2019 |
| 2018 | 0,0542 € | 30.07.2018 |
| 2017 | 0,0869 € | 27.06.2017 |
| 2016 | 0,0511 € | 29.06.2016 |
| 2015 | 0,1534 € | 10.07.2015 |
Общата сума на дивидента от печалбата за 2025 г. е около 5,53 млн. €, а нетната сума за физически лица след 5% данък – 0,06175 € на акция. Какво показва таблицата: дивидентът е силно променлив – от 0,024 € до 0,27 € на акция в рамките на едно десетилетие. Това е пряко следствие от модела: в години с много продажби на земя (например 2022 г.) печалбата и дивидентът скачат, а в години с малко продажби – падат. Ако търсите равномерен „купонен“ доход, това трябва да ви е ясно предварително. Дивидентната доходност се изчислява като дивидент / пазарна цена; актуалната цена проверете в бюлетина на БФБ, ние не вписваме стойност без дата.
Как да купя акции на Адванс Терафонд
ATERA се търгува само на Българската фондова борса (сегмент Premium на Основния пазар). Чуждестранните платформи като Trading 212, Revolut или eToro нямат достъп до БФБ, а Interactive Brokers не предлага българския пазар. Трябва ви лицензиран от КФН инвестиционен посредник или банка с брокерска услуга – напр. Карол, Елана Трейдинг, БенчМарк, Първа финансова брокерска къща, както и брокерските звена на големите банки. Процедурата стъпка по стъпка сме описали в статията как да купя акции на БФБ, а общите принципи – в как да купя акции и къде да купя акции.
Практически съвети: БФБ има ниска ликвидност, затова подавайте лимитирани поръчки и не очаквайте моментално изпълнение на големи обеми. Сетълментът е T+2. Комисионите на българските посредници обикновено са процент от сделката с минимум на поръчка – сравнете в прегледа ни на брокери за България. Регистрирайте се в системата на Централен депозитар, за да следите сметката си.
Данъци: защо БФБ е данъчно предимство
За български физически лица ATERA има по-благоприятно данъчно третиране от американските акции:
- Печалба от продажба – необлагаема. БФБ е регулиран пазар в ЕС и печалбата от сделки с акции на него е освободена от данък по чл. 13, ал. 1, т. 3 ЗДДФЛ. Не се декларира.
- Дивидент – 5% окончателен данък, удържан при източника от дружеството; получавате нетната сума и не дължите нищо допълнително. Дивидентът не се включва в годишната данъчна декларация (освен по желание).
- На ниво дружество – 0% корпоративен данък, което означава, че няма двойно облагане, каквото има при обикновена компания (10% корпоративен + 5% дивидент).
Подробности – в статията данъци върху инвестициите.
Как да четем оценката на фонда
За АДСИЦ класическият P/E коефициент е по-малко информативен, защото печалбата се люшка според продажбите на земя. По-често използваните показатели са:
- Нетна стойност на активите на акция (NAV). Дружеството оценява земята си периодично чрез независим оценител и публикува NAV. Съотношението цена/NAV показва дали акцията се търгува с отстъпка или премия спрямо оценената стойност на земята.
- Средна цена на декар – балансова спрямо пазарна в региона. Ако фондът продава значително над балансовата стойност, това говори за скрит резерв.
- Дивидентна доходност – с уговорката за променливостта.
- Ликвидност – среднодневен оборот на БФБ.
Рискове, които трябва да претеглите
- Цени на земеделската земя. След над десетилетие на поскъпване цените в Добруджа са сред най-високите в страната. Стагнация или спад би намалил както NAV, така и печалбата от продажби.
- Наеми и земеделска конюнктура. Рентата зависи от цените на зърното, евросубсидиите по ОСП и финансовото състояние на арендаторите. Неплащане от голям арендатор е реален оперативен риск.
- Ликвидност на БФБ. Макар ATERA да е сред по-търгуваните български акции, излизането от голяма позиция може да отнеме дни и да мръдне цената.
- Климат. Суши и наводнения влияят на добивите, а оттам – на способността на арендаторите да плащат и на търсенето на земя.
- Политика и регулации. Промени в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи, в данъчното третиране на АДСИЦ или в ОСП след 2027 г. могат да променят модела.
- Концентрация. Един клас активи, една държава, един регион в голяма степен.
- Променлив дивидент – не разчитайте на равномерен паричен поток.
За баланс – предимствата: реален актив с ограничено предлагане, без корпоративен данък, задължителен дивидент, необлагаема капиталова печалба, прозрачен регулиран емитент с 15-годишна дивидентна история. Дали тези плюсове надделяват над рисковете за вашия портфейл, е въпрос на лична преценка. Ако сте нов на борсата, прочетете грешки на начинаещи инвеститори и хъба ни за акции.
Как да следя дружеството
Адванс Терафонд публикува месечни уведомления за покупки и продажби на земя, тримесечни финансови отчети и годишен одитиран отчет. Всичко е на advanceterrafund.bg и в системата за разкриване на информация на БФБ (X3News). Общото събрание на акционерите, което гласува дивидента, обикновено е през май, а плащането – края на юни. Пазарните данни за цените на земята публикува НСИ ежегодно.
Често задавани въпроси
Какъв е тикерът на Адванс Терафонд?
ATERA на Българската фондова борса (в някои стари системи – 6A6). Акцията не се търгува на чуждестранни борси.
Колко дивидент плати Адванс Терафонд за 2025 г.?
0,065 € брутно на акция, или 0,06175 € нетно след 5% данък, изплатен на 25 юни 2026 г..
Плаща ли се данък върху печалбата от продажба на ATERA?
Не, за български физически лица печалбата от продажба на акции на БФБ е освободена от данък. Дивидентът се облага с 5% при източника.
Колко земя притежава фондът?
Около 178 663 дка земеделска земя към 30.09.2025 г.. Числото се променя всеки месец заради покупки и продажби – актуалното е в последното уведомление на дружеството.
Защо дивидентът е толкова различен всяка година?
Защото най-големият източник на печалба са продажбите на земя, а те зависят от пазарните условия и от решенията на мениджмънта кога да продава. Наемите са по-стабилни, но са по-малката част.
Мога ли да купя ATERA през Trading 212 или Revolut?
Не. Тези платформи не предлагат достъп до БФБ. Нужен е български инвестиционен посредник или банка с брокерска услуга, лицензирани от КФН.
Тази статия е с информационна цел и не представлява инвестиционен съвет, препоръка или предложение за покупка или продажба на финансови инструменти. Инвестициите в акции носят риск от загуба на вложения капитал. Минали дивиденти не гарантират бъдещи. Консултирайте се с лицензиран инвестиционен консултант и данъчен специалист преди да вземете решение.
Материалът е информационен и не представлява инвестиционен съвет или препоръка за покупка/продажба. Инвестициите носят риск, включително загуба на капитал. Минали резултати не гарантират бъдещи. Данни и такси се променят — провери актуалните при доставчика.