Накратко: През 2026 г. краткосрочното отдаване чрез Airbnb и Booking в България изисква имотът да е вписан в регистъра към общината (клас „В“) и да получи регистрационен номер, преди да приема гости. Брутната доходност често изглежда двойно по-висока от дългосрочния наем, но след почистване, комисиони, престои без гости и данъци нетната разлика се стопява — а понякога изчезва.
Регистрация и категоризация: какво се промени
Дните на „тихото“ отдаване свършиха. Апартаментите и стаите за гости попадат в клас „В“ и подлежат на регистрация при кмета на общината по местонахождение на имота, а не на класическа категоризация със звезди. Процедурата започва със заявление-декларация и придружаващи документи в общината; когато имотът не е ваша собственост, се иска и документ за право на ползване. Обектите се вписват в Единната система за туристическа информация (ЕСТИ) към Министерството на туризма.
Практическата тежест е ясна: платформите са задължени да показват валиден регистрационен номер. Ако номерът липсва или не съществува в регистъра, обявата се деактивира автоматично — снимките падат, а резервациите спират. Без валиден номер рискувате активните си резервации. Такси и срокове по процедурата.
Колко реално се печели
Рекламните калкулации на платформите показват брутен приход при пълна заетост. Реалността е сезонна и с престои. Примерна сметка за двустаен апартамент в голям град:
- Средна вечерна цена: €/нощ
- Реална заетост: обикновено 50–70% на годишна база, не 100%
- Комисиона на платформата:
- Почистване между гости, пране, консумативи
- Ток, вода, интернет, поддръжка, амортизация на обзавеждането
- Управление (ако наемете агенция):
Правилото на палеца: брутният приход от краткосрочно отдаване често е 1,5–2 пъти над дългосрочния наем за същия имот, но оперативните разходи изяждат голяма част от разликата. За да не се самозаблуждавате, следете нетна доходност (чист приход след всички разходи и данъци ÷ стойност на имота), а не бруто. Най-лесно е да водите приходите и разходите по имот в едно място — следене на доходност по имот ви показва реалната картина месец по месец.
Данъци: патентен данък или облагане като дейност
Според разясненията на НАП за 2026 г. доходите от краткосрочно отдаване чрез онлайн платформи се облагат по досегашните правила — основно чрез патентен данък (при изпълнени условия) или като търговска дейност. Важно: дори при патентен данък задължението за годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ не отпада. Декларацията за патента се подава до 31 януари на текущата година.
Размерът на патентния данък зависи от общината и категорията на обекта. Отделно стоят евентуална регистрация по ЗДДС при достигане на прага и туристическият данък към общината. Това не е данъчна консултация — конкретиката поискайте от НАП или счетоводител.
Какво значи за теб: Airbnb или дългосрочен наем
Airbnb печели, когато: имотът е в силна туристическа или бизнес локация, имате време (или бюджет за агенция) за оперативата, търсенето е целогодишно, а вие приемате променливия доход и по-бързото износване.
Дългосрочният наем печели, когато: цените стабилност и минимум ангажимент, локацията е предимно жилищна, заетостта през Airbnb би била ниска, или искате предвидим паричен поток за покриване на ипотека. Ако сравнявате конкретен квартал, тръгнете от реалните нива в наеми по квартали и вкарайте двата сценария в кредитен калкулатор, за да видите нетния резултат при вашата вноска.
Дисклеймър: Материалът е с информационна цел и не представлява данъчен, правен или инвестиционен съвет. Ставки, прагове и срокове се променят — проверявайте актуалните изисквания при НАП, Министерството на туризма и вашата община преди решение.
Източници: – Министерство на туризма — Закон за туризма, регистрация клас „В“ и ЕСТИ: https://www.tourism.government.bg/ – НАП — облагане на доходи от краткосрочно отдаване, патентен данък и ЗДДФЛ: https://nra.bg/ – Airbnb — данъчно ръководство за България 2026: https://assets.airbnb.com/help/Airbnb_TaxGuide2026_Bulgaria_BULGARIAN.pdf