Есента на 2026 г. чуждестранният интерес към българските имоти е насочен не само към морето, а и към граничните села, Северозападна България и малките градове във вътрешността. Най-активни са купувачите от Германия, Израел, Полша и Чехия, докато руснаците продължават да разпродават. Основната причина за завръщането на чужденците е приемането на еврото от 1 януари 2026 г., което премахна валутния риск при сделките.
Кои националности купуват най-много
Анализ на близо 30 000 реални онлайн търсения от началото на 2026 г. показва, че около половината идват от чужденци. Профилът на купувача се промени спрямо предишни години.
Сред най-активните групи есента на 2026 г. се открояват:
- Германци — трайно водеща група, търсят както морски апартаменти, така и селски къщи за реновация.
- Израелци — нарастваща и активна група купувачи.
- Поляци и чехи — нови собственици, привлечени от ниските цени и членството в Шенген.
- Британци, австрийци и скандинавци — предпочитат уредени курортни комплекси с добра инфраструктура.
- Украинци — устойчив интерес, свързан с релокация.
За разлика от тях руснаците масово разпродават притежаваните имоти — тенденция, която продължава вече няколко години.
Къде купуват — извън обичайните курорти
Най-интересната промяна есента на 2026 г. е географското разширяване на търсенето. Чужденците вече оглеждат цялата територия на страната, а не само морето.
Според пазарни данни интересът се разпределя приблизително така:
- Морски имоти — около 35%. Слънчев бряг за бюджетни студиа, Созопол, Несебър, Лозенец и Свети Влас за по-скъпите вили.
- Селски имоти — около 30%. Най-бързо растящият сегмент.
- Големи градове — около 20%. София, Пловдив, Варна, Бургас.
- Планина и ски курорти — около 15%. Банско води убедително.
Купувачите се насочват и към нетипични райони: Северозападна България (Видин, Враца, Монтана), гранични селища с Турция и Гърция (Елхово, Свиленград, Ивайловград) и вътрешността (Велико Търново, Габрово, Ловеч, Стара Загора, Ямбол). За мнозина от тях имотът е не инвестиция за препродажба, а начин на живот — достъпно живеене, отдалечена работа и алтернативен ритъм.
Как еврото и Шенген промениха картината
Ключовият фактор зад завръщането на чуждестранния купувач е приемането на еврото от 1 януари 2026 г. при фиксиран курс 1 € = 1,95583 лв. За купувачи от еврозоната това означава премахнат валутен риск — вече няма разлика в курса между момента на резервация и нотариалната сделка.
Еврото не променя правилата за собственост или данъчните ставки, но повишава доверието и ценовата предвидимост. Към това се добавя и пълноправното членство в Шенген от 2025 г., което улеснява свободното движение и превръща имота в България в по-лесно достъпна втора база.
За чужденци, които финансират покупката с кредит, лихвите по жилищните заеми у нас остават сред най-ниските в ЕС. Ако обмисляте подобна стъпка, вижте нашия ипотечен кредит калкулатор, за да сметнете месечната вноска в евро.
Чести грешки на чуждестранния купувач
- Покупка на земя на физическо лице — граждани на трети държави извън ЕС не могат да придобиват земя на свое име и ползват дружество.
- Пропускане на проверка за тежести в Имотния регистър преди плащане.
- Пренебрегване на разходите за поддръжка в курортните комплекси (такса поддръжка).
Изводи
Есента на 2026 г. чуждестранният интерес е по-широк и по-разпръснат от всякога — от луксозните вили на юг до къщите за 30 000 € в Северозападна България. Еврото свали последната психологическа бариера пред купувачите от еврозоната, а Шенген направи страната по-удобна. Резултатът е купувач, който търси начин на живот, а не само квадратни метри.
Често задавани въпроси
Могат ли чужденци да купуват имоти в България през 2026 г.?
Да. Граждани на ЕС купуват свободно сгради и апартаменти. За земеделска земя и парцели има ограничения за граждани на трети държави, които обикновено се решават чрез регистрация на българско дружество.
Кои националности купуват най-много имоти у нас?
Есента на 2026 г. най-активни са германци, израелци, поляци, чехи, британци и скандинавци. Руснаците предимно продават.
Промени ли еврото цените на имотите?
Еврото само по себе си не вдига цените, но премахна валутния риск и повиши доверието на купувачите от еврозоната, което подкрепя търсенето.
Къде купуват чужденците освен на морето?
Все повече в селски райони, Северозападна България, гранични селища и малки градове във вътрешността, както и в Банско за планината.
Плащат ли се данъци в евро сега?
Да, от 2026 г. всички местни данъци и такси, свързани с имота, се изчисляват и плащат в евро.
Изгодно ли е да купя имот с кредит?
Лихвите по жилищни кредити у нас са сред ниските в ЕС. Пресметнете вноската с нашия кредитен калкулатор преди решение.