Министерството на енергетиката предлага промени в Закона за енергийната ефективност, според които енергиен сертификат ще става задължителен документ при продажба или отдаване под наем на жилище — независимо от площта му. Проектът е публикуван за обществено обсъждане на портала strategy.bg с краен срок 23 август 2026 г. и транспонира изисквания едновременно на Директива (ЕС) 2023/1791 за енергийната ефективност и Директива (ЕС) 2024/1275 за енергийните характеристики на сградите.
Какво предвижда законопроектът
Вносител на предложението е Министерството на енергетиката. Текстът въвежда принципа „енергийната ефективност на първо място“ и разширява обхвата на сградите, които подлежат на задължителна оценка и сертифициране на енергийните характеристики. Според проекта при обява за продажба или под наем на имот ще трябва да се посочва енергийният му клас, а самият сертификат — да бъде предоставен на бъдещия купувач или наемател преди сключване на сделката. Точният текст все още подлежи на промени, докато премине през обсъждане в Министерския съвет и Народното събрание.
Досега изискването за задължителен енергиен сертификат важеше основно за по-големи сгради — най-често офис и обществени сгради, както и жилищни блокове над определен размер. Отделни жилища и по-малки къщи оставаха извън обхвата при обикновена продажба — именно това е основната промяна, която проектът въвежда.
Защо се променя правилото сега
Промяната идва като изпълнение на Директива (ЕС) 2024/1275 относно енергийните характеристики на сградите, която е в сила от 28 май 2024 г. и постепенно заменя предходната Директива 2010/31/ЕС. Директивата предвижда сертификатите за енергийни характеристики да станат електронни документи, а държавите членки да въведат и доброволна схема за „паспорти за саниране“ до 29 май 2026 г. Законопроектът транспонира и изискванията на по-широката Директива (ЕС) 2023/1791 за енергийната ефективност.
С други думи, това не е самостоятелна българска инициатива, а задължение, произтичащо от членството ни в ЕС — но начинът, по който то се въвежда у нас (за кои сгради, от кога, с какви изключения и санкции), се решава на национално ниво в момента, докато трае общественото обсъждане.
Какво значи за теб
Ако планираш да продаваш или отдаваш жилище след влизането на промените в сила, е добре да предвидиш време и бюджет за изготвяне на енергиен сертификат от лицензиран консултант — цената зависи от площта и типа на имота и се определя индивидуално от консултанта. Липсата на сертификат при обявяване на имот за продажба или наем може да се превърне в административно нарушение, но конкретните санкции все още не са публично известни в детайли, докато законопроектът е в процес на приемане.
За купувачите промяната означава повече прозрачност — енергийният клас на жилището ще е видим още в обявата, редом до цената и разгънатата площ. Това е полезно допълнение към данните, които вече проверяваш при анализа на цените на жилища в България, защото ниският енергиен клас често означава по-високи бъдещи разходи за отопление и охлаждане — фактор, който си струва да калкулираш още преди да платиш таксите при покупка на имот.
За собствениците на по-стари сгради — особено панелни и тухлени жилища без саниране — новото изискване може да стане повод за инвестиция в енергийна ефективност още преди продажба, тъй като нисък клас потенциално намалява интереса на купувачите или им дава основание за по-ниска оферта.
Кога влиза в сила
Общественото обсъждане на законопроекта приключи на 23 август 2026 г., след което текстът подлежи на разглеждане от Министерския съвет и на гласуване в Народното събрание. Към момента няма официално обявена дата, от която задължението за енергиен сертификат при всяка сделка с жилище ще стане факт.
Темата се вписва в по-широката вълна от промени около имотния пазар през 2026 г. — покупко-продажбите вече минават през нови правила и такси, а строителният сектор отчита промени и в темпото на издаваните разрешителни за строеж на жилищни сгради. Енергийният сертификат се очертава като поредният елемент, който собствениците и купувачите ще трябва да имат предвид при всяка сделка.
Източници
- Портал за обществени консултации strategy.bg — Проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за енергийната ефективност
- EUR-Lex — Директива (ЕС) 2024/1275 относно енергийните характеристики на сградите
- Агенция за устойчиво енергийно развитие (АУЕР) — текст на директивата
Материалът има информативен характер и не представлява правен или финансов съвет. Законопроектът все още е в процес на обществено обсъждане и подлежи на промени преди окончателното му приемане.