Началото на учебната година традиционно е най-горещият момент на наемния пазар в България. През есента на 2026 г. търсенето на жилища под наем в София отново изпреварва предлагането, а средният наем на двустаен апартамент в столицата се движи около 600 €/месец след силен ръст на годишна база. Сезонният приток на студенти в големите университетски центрове допълнително свива свободните оферти през септември и октомври.
Защо есента е пик за наемите
Наемният пазар в България е силно сезонен. Между края на август и средата на октомври се струпват няколко вълни търсене едновременно: първокурсници, семейства, които сменят жилище заради началото на училището, и служители, започващи работа през новия бизнес сезон. Резултатът е класически дисбаланс — търсенето скача рязко, докато предлагането не расте със същото темпо. Ефектът е най-осезаем в кварталите с концентрация на висши училища, където добрите оферти изчезват за дни.
Колко струва наем през есента на 2026 г.
Ориентировъчните нива за двустаен апартамент по градове изглеждат така:
- София — среден наем около 600 €; в централни и престижни райони около 750 €, а за качествено ремонтирани и обзаведени жилища искат 900 € и нагоре.
- Варна — в най-търсените централни квартали двустайните доближават софийските нива, около 650 €.
- Пловдив — по-достъпен от столицата, ориентировъчно 320–500 € за сравним двустаен.
- Бургас и по-малки областни градове — нива около 400–500 €.
Все по-разпространен модел сред студентите е няколко колеги да наемат общо самостоятелно жилище и да си поделят наема — така разходът на човек пада значително спрямо самостоятелна квартира.
Каква е доходността от отдаване под наем
За собствениците наемът остава сравнително стабилен източник на доход. Средната брутна доходност от дългосрочно отдаване в страната е около 4,6%, а нетната — около 3,2% след данъци и разходи. При краткосрочно отдаване (тип ваканционно) доходността може да достигне около 7%, но при по-висок риск от незаетост и повече оперативна работа. Важен фактор е ниският данък върху наемния доход — 10% върху облагаемата основа.
Реален пример в евро
Двустаен апартамент в София, отдаван за 600 €/месец, носи 7 200 € годишен брутен наем. При покупна цена от 150 000 € това е брутна доходност около 4,8%. След данъка от 10% и разходи за поддръжка, застраховка и евентуални периоди без наемател нетната доходност обикновено пада до около 3–3,5%.
Чести грешки на наемателите през сезона
- Плащане на капаро преди оглед — при недостиг на оферти измамите зачестяват; никога не превеждайте пари за жилище, което не сте видели.
- Липса на писмен договор — устните уговорки не защитават нито наемателя, нито наемодателя.
- Пренебрегване на консумативите — режийните разходи и таксата за поддръжка не влизат в наема.
Често задавани въпроси
Защо наемите скачат точно през септември?
Заради едновременното търсене от студенти, семейства с ученици и започващи работа, докато предлагането не расте със същото темпо.
Колко струва двустаен апартамент под наем в София?
Средно около 600 €/месец, а в централните и ремонтирани жилища — 750–900 € и нагоре.
Каква доходност носи отдаването под наем?
Ориентировъчно 4,6% брутна и около 3,2% нетна при дългосрочно отдаване; до 7% при краткосрочно, но с по-висок риск.