Наемите на модерни логистични и индустриални площи в София остават стабилни на около 6 евро на квадратен метър месечно за клас А и 4,50 евро за клас B през 2026 г., при рекордно нисък дял свободни площи от 1,3%. Данните са от полугодишния доклад на консултантската компания Colliers. Замразените нива и оскъдното ново строителство очертават пазар, в който наемателите имат все по-малко избор, а инвеститорите насочват парите към автоматизация и енергийна ефективност.
Какво показват числата за първото полугодие
Общият обем спекулативни площи клас А и B за отдаване под наем в столицата достига около 1 448 500 кв.м — увеличение от близо 39 900 кв.м спрямо края на 2025 г.. Под строеж са едва около 112 200 кв.м, като над 60% от тях се концентрират в един голям проект. Тоест новото предлагане остава тънко и силно зависимо от отделни инвеститори.
Усвоените площи през полугодието са около 78 900 кв.м, като преобладаващата част идва от ново търсене, а не от подновени или разширени договори. По сектори водещи наематели са компаниите за бързооборотни стоки (FMCG) с около 50% дял, следвани от дистрибуторски фирми с близо 30%.
Колко струва наемът реално
Освен базовия наем, наемателите плащат и такса поддръжка от порядъка на 0,80–1,00 евро на кв.м месечно. Ето реален пример за средно голям склад клас А:
- Площ: 2 000 кв.м
- Базов наем: 2 000 × 6 € = 12 000 € месечно
- Такса поддръжка: 2 000 × ~0,90 € = ~1 800 € месечно
- Общо (без ДДС): около 13 800 € на месец, или ~165 600 € годишно
За фирма, която обмисля покупка вместо наем на индустриален имот, финансовият разчет минава през бизнес кредит с обезпечение — тук помага предварителна симулация с кредитен калкулатор, за да се сравни месечната вноска с наема.
Защо наемите не падат
При ниво на свободни площи от 1,3% пазарът остава на страната на наемодателите. Когато почти всичко модерно е заето, а строителството е ограничено, наемите нямат натиск надолу. Същевременно строителните и енергийните разходи задържат офертните нива нагоре. Резултатът е „замразяване“ — стабилни цени, но с малко пространство за договаряне на отстъпки.
Втора тенденция: интересът се измества към автоматизирани складове и сгради с висок клас енергийна ефективност. Наематели и инвеститори търсят по-ниски оперативни разходи и сертификати за устойчивост, а по-старите складове клас B все по-трудно отговарят на тези изисквания.
Чести грешки на наемателите
- Гледат само базовия наем. Таксата поддръжка, консумативите и ескалационните клаузи вдигат реалната цена с 15–20%.
- Подписват дълъг договор без клауза за разширение. При ваканс от 1,3% намирането на съседна площ по-късно е почти невъзможно.
- Пренебрегват енергийния клас. По-евтин наем в стар склад често означава по-висока сметка за ток и отопление.
Изводи за бизнеса есен 2026
Логистичният пазар в София влиза в есента като „пазар на наемодателя“: стабилни наеми, минимален избор и растяща премия за автоматизация и енергийна ефективност. Компаниите, които планират разширение през 2027 г., е добре да резервират площи рано и да заложат клаузи за гъвкавост. За тези, които обмислят собствен имот, сравнението наем срещу вноска по бизнес финансиране става ключово при тези нива на наемите.
Често задавани въпроси
Колко е наемът на склад клас А в София през 2026 г.?
Около 6 евро на квадратен метър месечно за клас А и около 4,50 евро за клас B, плюс такса поддръжка от 0,80–1,00 €/кв.м.
Колко са свободните логистични площи?
Делът на свободните модерни площи е рекордно нисък — около 1,3% за първото полугодие на 2026 г..
Растат ли наемите на складове?
Не рязко — през 2026 г. наемите са по-скоро замразени на високи нива поради малко ново строителство и висок строителен разход.
Кои сектори наемат най-много складове?
Компаниите за бързооборотни стоки (FMCG) с около 50% и дистрибуторските фирми с около 30% от усвоените площи.
Изгодно ли е да купя склад вместо да наемам?
Зависи от лихвите и срока на финансиране. При наем ~6 €/кв.м покупката може да е конкурентна за дългосрочен хоризонт — направете разчет с кредитен калкулатор преди решение.
Какви площи се строят в момента?
Около 112 200 кв.м са под строеж, като голяма част е концентрирана в един голям проект.
Източници
- Colliers — доклад „Индустриални и логистични площи, София H1 2026″ (чрез БТА, авг. 2026): bta.bg
- Colliers / gradat.bg — анализ на индустриалния пазар: gradat.bg
- Capital — „Пазарът на цехове и складове се забавя в началото на 2026 г.“: capital.bg