Свободните складови и логистични площи от клас А в София са паднали до 0,62% в края на юни 2026 г. — под смятания за критичен праг от 1%, показват данни на консултантската компания Cushman & Wakefield Forton. Само около 15 000 кв.м остават свободни в столицата, докато търсенето от търговски вериги и логистични оператори продължава да расте, а наемите за първокласни складове достигат 5,80–6,30 евро на кв.м месечно.
Какво се случва с индустриалните имоти в София
Пазарът на складове и логистични бази в столицата навлиза в необичайна фаза: докато жилищният пазар на имоти в страната отчита забавяне и повече оферти от купувачи, при индустриалните имоти е точно обратното — предлагането не смогва да догони търсенето. Компаниите вече не просто наемат нови площи, а активно търсят начини да „обединят“ съществуващите си бази, за да си осигурят капацитет напред във времето.
Според данните, цитирани от Forton, второто тримесечие на 2026 г. е донесло рекордна за последните близо две години активност — 66 000 кв.м нови сделки, най-високото ниво от края на 2024 г. насам. От тях:
- 49% са предварителни договори за наем (компаниите резервират площи, преди те да бъдат построени);
- 32% е самостоятелно строителство за собствени нужди;
- едва 8% са класически договори за наем на вече готови площи.
Числата: колко се строи и кой наема
За цялата 2026 г. се очаква пазарът да получи около 236 000 кв.м ново предлагане — от които 53 000 кв.м вече са завършени през първото полугодие, а останалите близо 183 000 кв.м предстои да влязат в експлоатация до края на годината. Ако прогнозата се сбъдне, това ще е една от най-силните години по обем ново строителство за сектора след пандемията.
По сектори, наемащи компании се разпределят приблизително така:
- търговия на дребно — 30%;
- търговия на едро — 27%;
- преработваща промишленост — 23%;
- транспорт и складова логистика — 17%.
Най-голямата обявена сделка през периода е на онлайн търговската платформа eBag, която е ангажирала близо 15 000 кв.м складова площ — сама по себе си колкото цялото свободно предлагане в София в момента. „Пазарът показва ясен сигнал: компаниите, които изчакват, рискуват да не намерят подходящ склад, когато им потрябва“, коментира Даниела Бойчева от Cushman & Wakefield Forton.
Защо ваканс под 1% е важен сигнал
За разлика от жилищния пазар, при индустриалните имоти ваканс под 3–5% обичайно се смята за „пазар на собственика“ — тоест наемодателите могат да диктуват условия и да вдигат цени. Ниво от 0,62% практически означава, че в София в момента няма свободен модерен склад с прилична локация, който да поеме нов голям наемател без чакане за строителство по поръчка.
Това се отразява директно и на наемните нива: 5,80–6,30 евро на кв.м месечно за клас А е ръст спрямо предходни години и вероятно ще продължи да се покачва, докато новото строителство не свали натиска — нещо, което по прогнози няма да се случи рязко дори при очакваните 183 000 кв.м нови площи до края на 2026 г.
Какво значи това за теб
Ако си собственик на земя или сграда с индустриално предназначение около София, това е момент на силна пазарна позиция — търсенето на терени за складово строителство расте паралелно с наемите. За малки и средни фирми, които се нуждаят от склад между 200 и 500 кв.м, картината е по-трудна: този сегмент остава встрани от приоритетите на големите инвеститори, а свободното предлагане е още по-ограничено от общия ваканс за сектора.
За инвеститори, които следят пазара на недвижими имоти в по-широк план, тенденцията е показателна: докато при жилищата предлагането расте (виж и данните за разрешителните за строеж през второто тримесечие), при индустриалните имоти е точно обратното — недостиг на терени и бавно администриране на нови проекти. Комбинацията от нисък ваканс и висок инвеститорски интерес засега поддържа сектора като един от малкото сегменти на пазара, устойчиви на общото охлаждане, което се усеща и в другите ниши на имотния пазар, включително ваканционния (както е видимо и при чуждите купувачи в планинските курорти).
Практически съвет: ако бизнесът ти планира разширение на складова база през следващите 12 месеца, разговорите с наемодатели или изпълнители за строителство по поръчка е добре да започнат сега — предварителните договори за наем вече заемат почти половината от новите сделки на пазара именно заради дефицита на готови площи.
Източници
Настоящата статия има информативен характер и не представлява инвестиционен, данъчен или правен съвет. Данните за наемни нива, ваканс и сделки са по информация на цитирания пазарен консултант към датата на анализа и могат да се променят. Преди инвестиционно или наемно решение се консултирайте с лицензиран брокер или консултант по търговски имоти.