София, 9 септември 2026 г. Пазарът на бизнес имоти в България влиза в първата си година в еврозоната със стабилни наеми и рекордно ниска незаетост при складовете. Офис секторът остава устойчив, водещ от ИТ компаниите, а логистичните площи са най-търсеният сегмент от инвеститори.
Накратко: Наемите за клас А офиси в София се движат между 14 и 17 € на кв.м месечно, а свободните площи спадат до около 11,6%. Първокласните логистични площи се наемат за 5,8–6,5 € на кв.м, при рекордно ниска незаетост.
Офис пазарът: стабилни наеми, свиващи се свободни площи
Към средата на 2026 г. общият обем модерни офис площи клас А и B в София достига около 2 519 800 кв.м. Ограниченото ново строителство и устойчивото търсене свиват незаетостта — тя е около 11,6% при клас А и 11,9% при клас B.
Исканите наеми остават стабилни: 14–17 € на кв.м месечно за клас А и 10–11,5 € на кв.м за клас B. За сравнение — фиксираният курс при въвеждането на еврото беше 1 € = 1,95583 лв.
Търсенето се движи основно от технологичния сектор, който заема около 24% от наетите площи, следван от професионалните услуги с 21% и търговията с 15%. Показателно за зрелостта на пазара е, че подновяванията и предоговарянията на договори формират най-големия дял от сделките — около 53%, а релокациите (предимно от клас B към по-висок клас А) са около 30%.
Логистика и индустрия: най-търсеният сегмент
Складовете и производствените бази са звездата на пазара. Наличните спекулативни индустриални и логистични площи клас А и B в София са около 1 448 500 кв.м към първото полугодие на 2026 г. — ръст от близо 39 900 кв.м спрямо края на 2025 г..
Наемите за първокласни логистични площи се движат между 5,8 и 6,5 € на кв.м, а при специализирани проекти с хладилни камери или специфични технологични изисквания надхвърлят 7 € на кв.м. Свободните площи са на рекордно ниски нива, което подкрепя очаквания за умерен ръст на наемите между 6 и 10% през 2026 г..
Ритейл и доходност: София е игра на растеж, не на доходност
При търговските обекти интересът е концентриран в утвърдените молове и главните търговски улици. Общата брутна доходност от наем в България е около 4,19% през първото тримесечие на 2026 г., като по-високи стойности се наблюдават извън столицата — например Бургас с около 4,58%, докато София е под средното (~3,75%) заради високите цени на придобиване. Тези нива са за жилищен сегмент; доходността при прайм търговски и офис активи се договаря отделно.
Инвеститорски интерес след еврозоната
Влизането в еврозоната от 1 януари 2026 г. премахна валутния риск и повиши интереса на чуждестранните инвеститори към българските бизнес имоти. Стабилната финансова политика и икономическият растеж поставят страната сред по-атрактивните пазари в региона, като логистиката остава предпочитаният клас активи заради ниската незаетост и предвидимите парични потоци.
Чести грешки на инвеститорите
- Гонене само на висок наем. Клас А офис с висок наем, но дълга незаетост, носи по-нисък реален доход от запълнен клас B.
- Пренебрегване на такса обслужване. При складовете тя често е включена в котирания наем — сравнявайте „брутни“ срещу „нетни“ цени.
- Игнориране на качеството на наемателя. Дългосрочен договор със стабилна компания струва повече от висока номинална цена.
Ако обмисляте финансиране на търговски имот, използвайте нашия кредитен калкулатор, за да пресметнете месечната вноска, или проверете условията за рефинансиране на съществуващ бизнес заем.
Често задавани въпроси
Колко струва наемът на офис клас А в София през 2026 г.?
Около 14–17 € на кв.м месечно за клас А и 10–11,5 € за клас B.
Каква е незаетостта на офис площите в София?
Около 11,6% при клас А и 11,9% при клас B към първото полугодие на 2026 г..
Колко е наемът на логистична площ?
Между 5,8 и 6,5 € на кв.м за първокласни площи, над 7 € за специализирани бази.
Кой сектор движи търсенето на офиси?
Информационните технологии — около 24% от наетите площи, следвани от професионалните услуги (21%).
Кой сегмент е най-атрактивен за инвеститори?
Логистичните и индустриалните площи заради рекордно ниската незаетост и очаквания ръст на наемите от 6–10% през 2026 г..
Как еврозоната се отрази на пазара?
Премахна валутния риск и повиши интереса на чуждестранни инвеститори; всички наеми вече се котират директно в евро.