Офисният пазар в София приключи първото полугодие на 2026 г. с ръст на общия фонд до 2 519 800 кв.м клас А и Б площи, а незаетостта при най-качествените сгради спадна до 11,6%. Това показва последният полугодишен обзор на консултантската компания Colliers, публикуван в края на юли 2026 г. Основната тенденция, която откроява докладът, е масовото „изкачване“ на компании от по-стари офиси клас Б към нови, енергийно ефективни сгради клас А — процес, известен като „flight to quality“.
Какво показват числата
Според данните на Colliers, към края на юни 2026 г. общият обем на офисните площи клас А и Б в столицата е нараснал с 23 800 кв.м спрямо края на 2025 г. Основните показатели за първите шест месеца на годината са следните:
- Брутно усвоени площи (нови и подновени договори): 87 700 кв.м
- Нетно усвоени площи (реален прираст на заетостта): 26 100 кв.м
- Площи в процес на строителство: 295 500 кв.м, предимно клас А
- Незаетост клас А: 11,6%; незаетост клас Б: 11,9%
- Наеми клас А: 14–17 евро/кв.м/месец (без ДДС), а при най-търсените проекти — и по-високо
- Наеми клас Б: 10–11,5 евро/кв.м/месец
По-ранен доклад на Cushman & Wakefield (представена у нас от Forton) за първото тримесечие на 2026 г. очерта сходна картина: към март общият офисен фонд е бил 2 349 000 кв.м, от които 278 000 кв.м (11,8%) свободни. Централната бизнес зона на София остава най-търсена — там незаетостта е едва 5,3% (12 600 кв.м свободни площи), докато в периферните бизнес паркове тя достига 16% (около 130 000 кв.м). Наемите в CBD за първокласни площи стигат до 20 евро/кв.м/месец.
Кой наема офиси и защо се местят компаниите
По данни на Colliers, 53% от сключените през първото полугодие сделки са подновявания или предоговаряне на съществуващи наеми — знак, че повечето наематели предпочитат да останат на текущите си локации, вместо да търсят нови площи. Около 30% от сделките обаче са класически премествания, като по-голямата част от тях са именно от по-стари сгради клас Б към модерни проекти клас А.
Секторната структура на търсенето през първата половина на 2026 г. е следната: ИТ компаниите формират 24% от усвоените площи, следвани от фирми за професионални услуги (21%) и търговски компании (15%). ИТ секторът остава водещ двигател на пазара, макар с по-скромен принос спрямо предходни години.
Нови проекти до края на годината
Ограниченото ново строителство е основната причина свободните площи да продължават да се свиват, въпреки по-слабото общо търсене спрямо предходни години. До края на 2026 г. се очаква да бъдат завършени около 108 000 кв.м нови клас А офиси, сред които проектите ITower, Avalon Tower, FPI City Tower и Aura. Colliers очаква тази тенденция — ограничено предлагане плюс стабилно търсене — да продължи да поддържа наемните нива на първокласните проекти в предпочитаните локации на София.
Какво значи за теб
Ако управляваш малък или среден бизнес и планираш наем на офис, добра новина е, че конкуренцията между собствениците на клас Б сгради се засилва — с намаляващо търсене за по-старите площи е реалистично да договориш отстъпка или по-дълъг период на ремонтни ваканции (rent-free период). Обратно, ако търсиш представителен адрес в централната бизнес зона, очаквай наеми в горния диапазон и по-малко избор, тъй като там свободните площи вече са под 6%.
За инвеститори с интерес към бизнес имоти тенденцията „flight to quality“ е сигнал, че старите офис сгради без сериозна реновация ще трудно намират наематели в средносрочен план — докато логистичните и складовите площи в столицата вече са с вакантност под 1% заради съвсем различна динамика на търсенето. Ако сравняваш доходността на комерсиален имот спрямо жилищна инвестиция, полезна отправна точка са и актуалните данни за цените на жилищата в България, които показват къде капиталът се насочва най-активно през 2026 г. Кредитен калкулатор може да ти помогне да сравниш условията, ако обмисляш финансиране на покупка на бизнес или инвестиционен имот.
Източници
- Colliers International Bulgaria — полугодишен обзор на офис пазара в София, публикуван от Investor.bg, 30.07.2026: investor.bg
- Cushman & Wakefield / Forton — обзор на офис пазара за Q1 2026, публикуван от Investor.bg, 04.05.2026: investor.bg
- bGlobal — обзор на новите офис проекти в София до края на 2026 г.: bglobal.bg
Дисклеймър: Настоящата статия има информационен характер и не представлява инвестиционен, счетоводен или правен съвет. Данните са базирани на публично оповестени пазарни доклади на трети страни (Colliers, Cushman & Wakefield/Forton) към датата на публикуване и подлежат на актуализация. Преди вземане на решение за наем, покупка или инвестиция в бизнес имот, консултирайте се с лицензиран брокер или финансов консултант.