Покупката на жилище в строеж е една от най-честите ситуации на българския пазар – новото строителство често е по-евтино „на зелено“, отколкото готовият апартамент, а избор на етаж и разпределение все още има. Финансирането му обаче не е същото като при готов имот с акт 16. Банката отпуска парите поетапно, иска по-голямо самоучастие и оценява не само това, което е построено, но и това, което тепърва ще бъде. В тази статия разглеждаме как работи ипотечен кредит за строеж и ново строителство през 2026 г., какви са рисковете и какво да проверите, преди да подпишете предварителен договор.
С какво се различава кредитът за ново строителство от този за готов имот
При готов имот с акт 16 банката отпуска цялата сума наведнъж, вписва ипотеката и купувачът става собственик веднага. При имот в строеж нещата са по-сложни по три причини:
- Парите се усвояват на траншове, а не наведнъж – според това докъде е стигнал строежът.
- Обезпечението е непълно – в ранен етап сградата физически още не съществува или е само груб строеж, което повишава риска за банката.
- Самоучастието обикновено е по-високо, защото банката финансира по-малък дял от стойността при ранен етап.
Важно е да се разграничат и двата типа сделки. Едното е покупка на апартамент в строяща се сграда от инвеститор („на зелено“). Другото е кредит за строеж на собствена къща върху ваш парцел – там траншовете се обвързват с вашия строителен график, а самият парцел често служи за първоначално обезпечение.
Етапи на завършеност: акт 14, 15 и 16
Трите акта определят кога и колко банката е готова да финансира:
- Акт 14 – груб строеж. Изградени са носещата конструкция, стените и покривът. На този етап обектът вече има правен статут, който по правило позволява прехвърляне и учредяване на ипотека.
- Акт 15 – констативен акт за установяване годността за приемане; строителят предава завършена сграда, но в нея все още не може да се живее законно.
- Акт 16 – разрешение за ползване. Официалното потвърждение, че сградата е годна за обитаване. От този момент по правило текат и гаранционните срокове за конструкция и инсталации.
Финансиране на етапи: траншове спрямо акт на сградата
При ипотечен кредит за строеж банката не дава цялата сума наведнъж. Тя одобрява общ лимит, но го изплаща на части – траншове, всяка от които се отпуска след като достигнете определен етап и оценителят го потвърди. Типична схема за строеж на къща изглежда така:
- Първи транш – в началото на строежа (или срещу обезпечение на парцела).
- Втори транш – след достигане на груб строеж (акт 14).
- Трети транш – след акт 15 / довършителни работи.
- Финален транш – след акт 16, когато имотът се завери като завършен.
Преди всеки следващ транш банката обикновено изпраща оценител или технически експерт, който проверява реалния напредък. Лихвата по правило се начислява само върху реално усвоената сума, а не върху целия одобрен лимит – което е предимство, докато все още не сте изтеглили всичко. Уверете се в това в конкретния договор.
Важна особеност при покупка от инвеститор: много банки приемат имота за обезпечение едва след като сградата достигне етап, на който има правно прехвърляем обект (около груб строеж и съответното удостоверение по чл. 181 от ЗУТ). Плащанията към строителя преди този етап (капаро, първа вноска по график) обикновено трябва да осигурите със собствени средства.
Рискове при покупка „на зелено“
Покупката на зелено е по-евтина, но крие специфични рискове, които при готов имот липсват:
- Забавяне или спиране на строежа. Ако инвеститорът изпадне в затруднение, акт 16 може да се проточи с месеци или години.
- Несъответствие с обещаното – площ, разпределение или качество, различни от рекламните визуализации.
- Двойна тежест – плащате наем за текущо жилище и вноски по кредита едновременно, докато чакате акт 16.
- По-висока цена на тока – до акт 16 сградата често е на временна строителна партида, при която цената на електроенергията може да е по-висока.
- Гаранциите по правило текат от въвеждането в експлоатация, не от датата на договора. По действащата уредба минималните гаранционни срокове в строителството са от порядъка на 10 години за конструктивни елементи и около 5 години за някои инсталации – конкретиката проверете в договора и приложимата наредба.
Затова е важно да проверите в Имотния регистър дали имотът е чист от тежести и дали инвеститорът е вписан като собственик на земята.
Обезпечение при незавършен имот
Понятието ипотека предполага, че има реален имот, който се залага. При незавършена сграда това е предизвикателство. Банките подхождат по няколко начина:
- Ипотека върху парцела при строеж на къща – земята обезпечава първоначалните траншове.
- Ипотека върху строящия се обект след груб строеж, когато вече има правно прехвърляем имот.
- Допълнително обезпечение – друг готов имот (ваш или на близък) до момента, в който строежът достигне завършен етап.
Самоучастие и оценка на имота
Тук е най-голямата разлика спрямо готов имот. При кредит за строеж оценителят често дава две оценки: текуща (колко струва имотът в сегашния етап) и прогнозна (колко ще струва при акт 16). Показателят LTV (съотношение кредит към стойност) се изчислява предпазливо и обикновено върху текущата стойност в ранните етапи.
Като общ принцип финансираният дял нараства с напредването на строежа: на ранен етап (груб строеж) самоучастието е по-високо, а при акт 16 условията се доближават до тези за готов имот. Точните нива се различават между банките и зависят от профила на сделката, затова ги уточнете предварително с конкретния кредитор.
Илюстративен пример в евро. Купувате апартамент на зелено за 150 000 € на ранен етап. Ако банката финансира например 65% от текущата стойност, кредитът е около 97 500 €, а самоучастието – около 52 500 €. При същия имот, купен с акт 16 и по-високо финансиране (например 85%), самоучастието би било осезаемо по-ниско. Точно тази разлика е причината мнозина да чакат акт 16 – или да осигурят временно допълнително обезпечение. Числата са примерни; преди да решите, изчислете различните сценарии с ипотечен калкулатор и поискайте конкретна оферта.
Документи, специфични за строеж
Освен стандартните документи за доход и самоличност, при строеж банката обикновено изисква и:
- Разрешение за строеж и одобрен архитектурен проект;
- Предварителен договор с инвеститора и график на плащанията;
- Издадените актове (14/15) и удостоверение по чл. 181 от ЗУТ, ако е приложимо;
- Документ за собственост на земята / отстъпено право на строеж;
- Скица и данни от Имотния регистър за тежести;
- При строеж на къща – количествено-стойностна сметка и строителен график.
Съвети за избор на строител и обект
- Проверете инвеститора. Колко завършени проекта има, спазвал ли е сроковете, какво е финансовото му състояние. Банките правят същата проверка – ако те откажат конкретен строител, това е сигнал.
- Изберете обект, който банката приема. Не всеки строеж е приемлив за всяка банка; уточнете това преди да дадете капаро.
- Договорете ясни клаузи за срок на завършване и неустойки при забавяне в предварителния договор.
- Не плащайте големи суми преди груб строеж, ако не сте сигурни в инвеститора.
- Сравнете няколко оферти. Условията за строеж се различават силно между банките – вижте актуалните в раздела сравни ипотечни кредити. Ако вече имате кредит при лоши условия, обмислете и рефинансиране след акт 16.
Тази статия има информационен характер и не представлява финансов съвет. Конкретните условия, изисквания и проценти зависят от всяка банка и от профила на сделката – преди решение проверете официалната информация на кредитора и при нужда се консултирайте със специалист.
Източници
- Българска народна банка (БНБ) и Комисия за финансов надзор (КФН).
- Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и Закон за устройство на територията (ЗУТ).
- EMMI / ЕЦБ (за EURIBOR) и официални продуктови условия на банките.