От кой етап банките финансират ново строителство?

Повечето банки започват кредитиране от етап акт 14 (груб строеж), когато конструкцията е завършена. По-ранни етапи се финансират по-рядко и при по-строги условия, а финалното усвояване обикновено изисква акт 16.

Как се усвоява ипотечен кредит за имот в строеж?

Поетапно, чрез траншове, обвързани с напредъка на строежа. Най-често има два транша - на акт 14 и на акт 16, понякога и трети на акт 15. Лихва по правило се начислява само върху реално усвоената сума.

Каква е разликата между акт 14, 15 и 16?

Акт 14 е груб строеж - конструкция и покрив. Акт 15 удостоверява завършена сграда по проект, но без право на обитаване. Акт 16 е разрешението за ползване, което прави имота годен за живеене.

По-голямо ли е самоучастието при ново строителство?

Обикновено да. Заради по-консервативната оценка и по-високия риск банките често изискват по-голямо собствено участие, отколкото при завършен имот, особено на ранен етап.

Какви са основните рискове при покупка на зелено?

Забавяне или незавършване на строежа, липса на разрешение за ползване, разминаване между проект и изпълнение и евентуална неплатежоспособност на строителя.

Ипотечен кредит за ново строителство 2026

С какво се различава кредитът за ново строителство от този за готов имот

Когато купувате имот в строеж или „на зелено“, банката не финансира завършен актив, а проект, който тепърва ще се реализира. Това променя цялата логика спрямо покупка на готов имот с акт 16: парите се отпускат поетапно, обезпечението още не съществува във вида, в който ще го получите, а рискът за банката е по-висок. Затова и условията – лихва, изискан собствен капитал и начин на усвояване – се различават.

Преди да теглите, разгледайте актуалните оферти в нашия раздел сравни ипотечни кредити и прегледайте общата логика в етапи на ипотечния кредит.

Имот „на зелено“ срещу имот в строеж

„На зелено“ обикновено означава покупка на ранен етап – често преди или малко след започване на строежа, когато съществуват право на строеж и проектна документация. „В строеж“ покрива всичко между първата копка и въвеждането в експлоатация. Колкото по-рано влизате, толкова по-ниска е цената, но толкова по-голям е рискът, а финансирането – по-трудно.

Етапно усвояване спрямо акт 14, 15 и 16

При ново строителство кредитът рядко се усвоява наведнъж. Банката обвързва плащанията с напредъка на строежа, удостоверен с актове и протоколи по време на строителния процес:

Акт 14 – груб строеж. Изградени са носещата конструкция, стените и покривът. На този етап много банки започват кредитиране, като обезпечение е правото на строеж и изградената към момента част.
Акт 15 – завършена сграда, при която строителят, проектантът и възложителят установяват, че обектът е изпълнен съгласно одобрените проекти; в нея все още не може да се живее законно.
Акт 16 – разрешение за ползване (въвеждане в експлоатация). Документът, който прави имота годен за обитаване и узаконен за финалните плащания.

Най-често траншовете са два – един на акт 14 и един при получаване на разрешение за ползване (акт 16). Възможна е и схема с три транша – на акт 14, акт 15 и акт 16. Преди всеки следващ транш банката обикновено изпраща оценител или технически експерт, който проверява реалния напредък. Лихва по правило се начислява само върху реално усвоената сума, а не върху целия одобрен лимит – уверете се в това в конкретния договор, тъй като условията се различават между банките.

Защо акт 16 е най-изгодната отправна точка

Имот с издаден акт 16 обикновено се финансира при най-добри условия: лихвените нива са по-ниски, пазарната оценка е най-висока, а одобреният процент финансиране (LTV) – най-благоприятен. Финалното усвояване на повечето ипотечни кредити изисква именно акт 16.

Рискове при покупка „на зелено“

Финансовата изгода от ранна покупка върви с конкретни рискове, които трябва да оцените трезво:

Незавършване или забавяне. Инвеститорът може да не завърши в срок или изобщо – това забавя усвояването, нанасянето и води до допълнителни разходи (например наем междувременно).
Липса на разрешение за ползване. Без акт 16 имотът не може законно да се обитава и често не може да се усвои финалният транш.
Разминаване между проект и реалност – площ, разпределение или качество, различни от обещаното.
Финансово състояние на строителя. Неплатежоспособност на инвеститора е сред най-сериозните рискове при сделка на зелено.

Затова проверете в Имотния регистър дали имотът е чист от тежести и дали инвеститорът е вписан като собственик на земята.

Какво искат банките при ново строителство

Изискванията варират по банки, но обикновено включват:

Минимална степен на завършеност. Много банки започват финансиране от етап акт 14 нагоре; по-ранни етапи се финансират по-рядко и при по-строги условия.
Надежден строител и редовна документация – разрешение за строеж, одобрени проекти, валидни актове по етапи.
Нотариален акт за правото на строеж/имота и учредяване на ипотека върху имота или правото на строеж като обезпечение.
Оценка от лицензиран оценител, която при незавършен имот често отчита текущата степен на завършеност, а не финалната пазарна стойност.

Самоучастие и оценка при ново строителство

Тъй като оценката на имот в строеж е по-консервативна, а рискът – по-висок, банките обикновено искат по-голямо самоучастие, отколкото при готов имот. Оценителят често дава две оценки: текуща (колко струва имотът в сегашния етап) и прогнозна (при акт 16). Като общ принцип финансираният дял обикновено нараства с напредването на строежа.

Илюстративен пример в евро. Купувате апартамент на зелено за 150 000 € на ранен етап. Ако банката финансира например 65% от текущата стойност, кредитът е около 97 500 €, а самоучастието – около 52 500 €. При същия имот, купен с акт 16 и по-високо финансиране, самоучастието би било осезаемо по-ниско. Числата са примерни и не представляват оферта – изчислете различните сценарии с нашия ипотечен калкулатор и поискайте конкретна оферта от банка.

Разлика спрямо кредит за завършен имот

Усвояване: поетапно (траншове) при ново строителство срещу еднократно при готов имот.
Лихва: обикновено по-висока на ранните етапи, по-ниска след акт 16.
Оценка и LTV: по-консервативни при незавършен имот.
Самоучастие: често по-голямо при покупка на зелено.
Документи: допълнителни проверки на актове и напредък на строежа.

Съвети преди да подпишете

Проверете строителя. Реализирани проекти, спазени срокове, финансово състояние, регистрации. Ако банка откаже конкретен строител, това е сигнал.
Юридическа проверка на имота. Чист статут на собствеността, валидни разрешения, тежести по партидата – поверете я на адвокат.
Прочетете предварителния договор – срокове за завършване, неустойки при забавяне, ясно описани площи и довършителни работи.
Планирайте паричния поток. Между акт 14 и акт 16 може да минат месеци – съобразете лихвите и евентуален наем междувременно.
Сравнете няколко оферти. Условията за ново строителство се различават значително между банките.

Тази статия има информационен характер и не представлява финансов или правен съвет. Условията, лихвите, изискваното самоучастие и LTV се определят от всяка банка и се менят във времето, а нормативната уредба на строителството (актове и въвеждане в експлоатация) подлежи на промяна. Преди решение проверете актуалните оферти и общи условия на конкретния кредитор и потърсете юридическа проверка на имота и договора от адвокат.